Regulación del mercado de alquiler: diez medidas que reconfiguran el sector inmobiliario
Dos decretos ley aprobados recientemente en materia de vivienda introducen cambios estructurales en el mercado de arrendamiento, con implicaciones directas para propietarios, fondos de inversión, plataformas de alquiler turístico y familias en situación de vulnerabilidad. Las reformas apuntan a corregir desequilibrios acumulados durante años en un mercado donde la oferta de vivienda asequible ha sido sistemáticamente insuficiente frente a una demanda creciente, especialmente en grandes núcleos urbanos.
Entre las medidas de mayor alcance destaca la congelación de rentas con un límite del 0% en las subidas anuales de alquiler, junto con la posibilidad de prorrogar contratos que venzan antes de finales de 2028 por un periodo adicional de dos años, previa solicitud del inquilino. La regulación del alquiler temporal —con una duración máxima de doce meses y la obligación de justificar la temporalidad— busca cerrar una vía que en los últimos años fue utilizada para eludir las garantías de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En paralelo, los alquileres por habitaciones quedan sujetos a los mismos límites que los de vivienda completa, extendiendo así el marco de protección a un segmento históricamente desregulado. Para las familias vulnerables sin alternativa habitacional, se refuerzan las medidas antidesahucio con vigencia hasta 2030.
Desde una perspectiva fiscal y de mercado, las disposiciones más relevantes para el sector corporativo e inversor incluyen la prohibición temporal —por dos años— de que fondos de inversión adquieran viviendas con fines especulativos, el incremento de la tributación de las socimis del 15% al 25% sobre beneficios no distribuidos, y la aplicación de un IVA del 21% a los inmuebles destinados al alquiler turístico. Estas medidas elevan significativamente el costo de modelos de negocio basados en la acumulación y rotación de activos residenciales. En sentido contrario, se contemplan incentivos fiscales para propietarios que reduzcan rentas respecto a contratos anteriores y bonificaciones orientadas a inquilinos de bajos ingresos, configurando un esquema que premia la contención de precios y penaliza la especulación. Para los directivos del sector inmobiliario, financiero y de gestión de activos, estas señales regulatorias anticipan un entorno de menor rentabilidad a corto plazo pero potencialmente más estable en términos de riesgo reputacional y regulatorio a mediano plazo.
