La paradoja del mercado inmobiliario: hasta 100.000 viviendas están vacías en Buenos Aires

La paradoja del mercado inmobiliario: hasta 100,000 viviendas están vacías en Buenos Aires

El mercado inmobiliario en Argentina enfrenta un desafío significativo, ya que el costo del alquiler y las expensas superan la mitad de los ingresos de muchas familias, complicando la renovación de contratos y el acceso a la vivienda. En las principales ciudades del país, el fenómeno de las viviendas estructuralmente vacías impacta directamente en la oferta habitacional y en la calidad de vida de la población.

El concepto de vivienda estructuralmente vacía se refiere a aquellas unidades que no han registrado un consumo eléctrico superior a 50 kilowatts mensuales en el último año, un indicador que señala que estas propiedades no están siendo utilizadas ni para vivienda ni para fines comerciales. Este fenómeno afecta a miles de unidades habitacionales y se traduce en un mercado de alquiler cada vez más restringido.

Los datos recientes muestran un aumento en la proporción de inquilinos en la ciudad de Buenos Aires, que ha pasado del 22% al 36% en las últimas dos décadas, en contraste con un promedio nacional del 17.5%. Esta situación se agrava, ya que aproximadamente el 30% de los inquilinos no logra renovar su contrato debido al elevado costo de alquiler, y los gastos relacionados superan la mitad de los ingresos de muchas familias. Entre los jóvenes menores de 35 años, el 80% se ve obligado a abandonar su alquiler antes de tres años por dificultades económicas.

La medición de viviendas estructuralmente vacías se basa en registros de consumo eléctrico, lo que permite diferenciar entre las propiedades que están vacías de manera temporal y aquellas que realmente no están en uso. En Buenos Aires, se estima que entre 70,000 y 100,000 viviendas se encuentran en esta situación, mientras que en Córdoba se reportan alrededor de 20,000 y en Rosario casi 32,000. Las cifras reflejan la magnitud del problema, con Rosario liderando en proporción con un 8.6%, seguida de Buenos Aires con 6.5% y Córdoba con un 4%.

Las causas de esta vacancia son diversas y complejas. En Rosario, las zonas más afectadas son aquellas donde predominan viviendas en mal estado o con problemas de inseguridad. En Córdoba, la vacancia se concentra en el centro y áreas pericentrales, donde muchos edificios requieren cambios en la normativa patrimonial para su rehabilitación. En Buenos Aires, las áreas con mayor cantidad de viviendas vacías incluyen el microcentro, el macrocentro y sectores del corredor de Rivadavia y el norte de la ciudad.

Además, las dificultades legales, las sucesiones no resueltas y los altos costos de refacción son barreras que impiden la reincorporación de estas viviendas al mercado. La identificación de las viviendas estructuralmente vacías permite a los responsables de la política pública enfocar esfuerzos en resolver un problema que va más allá de la mera vacancia, abordando las causas subyacentes que afectan a la población en su búsqueda de un hogar adecuado.