Mercados de vivienda multifamiliar canadienses enfrentan una dinámica de presión competitiva que obliga a propietarios a incrementar incentivos de arrendamiento, especialmente en propiedades recién construidas. Los datos del segundo trimestre revelan que los incentivos alcanzaron niveles sin precedentes, con ofertas que van desde un mes de renta hasta dos meses en ubicaciones estratégicas, reflejando un cambio estructural en la forma en que se negocia el acceso a vivienda de alquiler en el país.

La ocupación física del portafolio canadiense se mantuvo en 97.5% al 30 de junio, superando el promedio nacional de 95.3%, lo que indica que la resiliencia operativa persiste a pesar de las presiones. Toronto, el mercado más crítico, registró ocupación del 98.4% con renta promedio de 1,867 dólares canadienses, reflejando un crecimiento anual del 2.1%. Sin embargo, esta estabilidad superficial oculta dinámicas más complejas en las rentas de rotación. Durante el segundo trimestre, el cambio combinado de rotación fue negativo en 1.2%, mejorando respecto al 2.1% negativo del trimestre anterior, pero aún reflejando presión significativa. El 51% de la rotación provino de residentes con menos de dos años de ocupación, quienes experimentaron disminuciones promedio de renta del 7.1%, mejorando respecto al 10.8% del primer trimestre. El 49% restante, con dos o más años de antigüedad, vio aumentos del 5.4%, señalando una bifurcación en el mercado entre nuevos arrendamientos y renovaciones.

La gestión de capital ha priorizado la recompra de unidades a descuentos significativos respecto al valor neto de activos, manteniendo apalancamiento controlado en 41.2% del valor en libros bruto. La mejora observada en julio, con cambio de rotación positivo del 0.2% y disminución de renta de aproximadamente 5.2% para arrendamientos de menos de dos años, sugiere estabilización gradual en rentas de mercado. No obstante, aproximadamente el 20% de las rentas actuales en el segmento de residentes con menos de dos años se encuentran más de 5% por encima de las rentas de mercado, indicando que el proceso de normalización aún requiere ajustes significativos. Las proyecciones apuntan a que los niveles de incentivos se moderarán en la segunda mitad del año, aunque permanecerán en niveles elevados, y se anticipa que el crecimiento de nuevos arrendamientos alcance niveles inflacionarios en 2027, marcando un punto de inflexión en la dinámica de precios del sector multifamiliar canadiense.