Instituciones financieras mexicanas están rediseñando sus productos hipotecarios para capturar un segmento de demandantes que no poseen terreno pero tienen capacidad de endeudamiento. Este modelo bifurcado —financiamiento separado para tierra y construcción bajo una misma relación crediticia— representa una evolución en la estrategia de colocación de cartera hipotecaria en un mercado donde la vivienda nueva representa solo el 18% de las transacciones inmobiliarias según datos del Infonavit.
Estructuralmente, estos productos operan mediante dos créditos independientes vinculados a la misma propiedad. El primero financia la adquisición del terreno con cobertura de hasta 50% de su valor; el segundo cubre construcción con financiamiento de hasta 80% del costo de obra. Sin embargo, el financiamiento conjunto no puede superar el 75% del valor total del proyecto, lo que obliga al solicitante a aportar capital propio significativo. El monto mínimo de financiamiento se establece en 500 mil pesos, con plazos de 5, 10, 15 o 20 años. Los requisitos incluyen que el terreno tenga valor mínimo de un millón de pesos y la construcción de 625 mil pesos, con el crédito de obra pudiendo representar hasta cuatro veces el valor del terreno.
Desde la perspectiva de costos, estos productos incorporan múltiples capas de comisiones y gastos que incrementan el costo total del financiamiento. Una comisión de contratación del 1% sobre el monto financiado se suma a comisiones mensuales de administración del 0.015%. La supervisión técnica de obra —requisito para liberar desembolsos escalonados— inicia en aproximadamente 2,100 pesos sin IVA y escala con el valor de construcción. A esto se agregan gastos notariales, avalúos, licencias y seguros obligatorios. Las tasas de interés ordinarias anuales fijas comienzan desde 10.20%, aunque el Costo Anual Total (CAT) promedio se sitúa en 11.8% sin IVA, variando entre 11.6% y 12% según el segmento de vivienda y condiciones crediticias individuales.
Esta arquitectura de producto refleja una estrategia de mitigación de riesgo por parte de las instituciones: al separar el financiamiento en dos etapas, el banco controla el desembolso de construcción mediante supervisión técnica, reduciendo exposición a sobrecostos o proyectos inconclusos. Para el demandante, el modelo presenta ventajas de gestión integral pero requiere mayor disciplina financiera y aporte de capital propio. En contextos de mercado donde el acceso a vivienda sigue siendo limitado para la clase media mexicana, estos productos buscan ampliar la base de clientes con capacidad crediticia pero sin activos inmobiliarios previos, respondiendo a una demanda estructural que ha permanecido insatisfecha en el segmento de vivienda nueva.
