Diligencia del comprador: por qué la inscripción registral no elimina riesgos inmobiliarios

Jurisprudencia reciente demuestra que la fe pública registral requiere verificación adicional de buena fe

Adquirir un inmueble implica riesgos que van más allá de la consulta al registro de propiedades. Una reciente decisión de la Corte Suprema ha puesto de manifiesto una realidad que operadores jurídicos y compradores han pasado por alto: la inscripción registral no garantiza la ausencia de conflictos de titularidad ni…

Adquirir un inmueble implica riesgos que van más allá de la consulta al registro de propiedades. Una reciente decisión de la Corte Suprema ha puesto de manifiesto una realidad que operadores jurídicos y compradores han pasado por alto: la inscripción registral no garantiza la ausencia de conflictos de titularidad ni elimina la responsabilidad del adquirente de verificar la legitimidad de la transacción.

Durante años, el sistema registral ha funcionado como un pilar fundamental que permite a las personas comprar, vender y financiar inmuebles con la confianza de que la información registrada refleja la realidad jurídica de cada bien. Sin embargo, la jurisprudencia reciente recuerda que esta confianza no es un escudo infalible contra irregularidades previas. La Casación N° 2621-2023-San Martín no modifica las reglas del sistema registral, sino que desmantela una interpretación errónea que se ha instalado entre operadores: la noción de que estar inscrito en el Registro es suficiente para evitar cuestionamientos posteriores.

Fe pública registral y buena fe son conceptos inseparables. Aunque la inscripción proporciona protección al tercero que adquiere un derecho basándose en la información del Registro, esta protección está sujeta a una condición fundamental: que el comprador actúe de buena fe. No es suficiente con revisar una partida registral o confirmar que el vendedor es el propietario inscrito; el adquirente debe ignorar realmente cualquier circunstancia que indique que la información registrada no coincide con la realidad. En la práctica, esto significa que la seguridad jurídica está diseñada para proteger a quienes confían legítimamente en el sistema, no a aquellos que intentan abusar de él.

En un mercado inmobiliario donde los litigios por dobles ventas, nulidades y conflictos de propiedad son cada vez más comunes, la sentencia subraya la importancia de la diligencia del comprador. Consultar el registro debe ser el primer paso en cualquier adquisición responsable, pero no debe ser el único. La revisión de antecedentes, la verificación del origen del derecho del vendedor, la existencia de posesionarios y cualquier información que pueda indicar un conflicto son elementos cruciales en una evaluación jurídica adecuada. Esto no implica exigir investigaciones imposibles, sino actuar con la diligencia que cualquier comprador razonable aplicaría antes de invertir su patrimonio.

Cada vez que surge una sentencia relacionada con la fe pública registral, surge la inquietud sobre si se está debilitando la confianza en el Registro. Sin embargo, la respuesta es negativa. La Corte Suprema no disminuye la importancia del sistema registral; por el contrario, reafirma su función en el tráfico jurídico, rechazando la idea de que el Registro es un blindaje absoluto. La seguridad jurídica no puede construirse sobre la base del abuso de confianza, sino sobre la base de la conducta diligente y de buena fe de quienes participan en transacciones inmobiliarias.