Entorno de tasas altas obliga a family offices a replantear su estrategia inmobiliaria
Ante la persistencia de tasas de interés elevadas y la incertidumbre sobre su trayectoria futura, las oficinas familiares han endurecido sus criterios de selección en inversiones inmobiliarias. Directores de inversiones en este segmento reportan que el umbral de exigencia se ha elevado de forma significativa: solo los activos con descuentos sustanciales respecto a su valor intrínseco o con inquilinos âncla de alta calidad crediticia justifican compromisos de capital en el entorno actual. Esta postura contrasta con la de ciclos anteriores de tasas bajas, cuando la búsqueda de rendimiento empujaba a estos vehículos hacia activos de menor calidad con mayor tolerancia al riesgo.
La reconfiguración de portafolios apunta hacia clases de activos con capacidad demostrada de trasladar inflación a precios: propiedades industriales, residenciales multifamiliares y activos reales como tierras agrícolas y bosques han ganado participación relativa. Según datos de UBS Global Family Office Report 2023, cerca del 27% de las family offices globales incrementaron su exposición a activos reales en los últimos dos años, motivadas precisamente por su función como cobertura inflacionaria y por las ventajas fiscales asociadas —entre ellas, escudos de depreciación que permiten diferir cargas tributarias hasta el momento de la desinversión. Los rendimientos objetivo en este segmento se ubican entre un dígito alto y doble dígito, niveles que antes de 2022 eran alcanzables con estructuras de menor complejidad.
No todos los subsectores inmobiliarios ofrecen la misma protección. La capacidad de ajuste de rentas varía considerablemente entre activos multifamiliares, industriales y comerciales, y depende tanto del ciclo de vencimiento de contratos como de las restricciones de oferta en cada mercado. Las propiedades con contratos de corto plazo en mercados con oferta limitada —como bodegas industriales en corredores logísticos consolidados— permiten repreciar con mayor frecuencia, lo que las posiciona como instrumentos más eficaces de cobertura real. En contraste, activos comerciales con arrendatarios en dificultades financieras, aunque adquiridos a precios de descuento, incorporan riesgos operativos que exigen una gestión activa y especializada. Para los estrategas corporativos e inversores institucionales, la señal es clara: en un ciclo de capital más caro, la calidad del activo y la estructura del flujo de caja desplazan al apalancamiento como principal generador de valor.
