Anticipos inmobiliarios en el extranjero: cuándo la banca responde y cuándo no
Adquirir una vivienda sobre plano fuera de las fronteras nacionales implica riesgos legales y financieros que con frecuencia se subestiman, sobre todo cuando los anticipos se canalizan a través de bancos españoles. Un reciente fallo de la Audiencia Provincial de Bizkaia traza con precisión los límites de la responsabilidad bancaria en operaciones inmobiliarias internacionales, y las conclusiones del tribunal resultan desfavorables para los compradores que asumen que la intermediación de una entidad financiera española les garantiza protección automática.
El caso analizado involucra a un matrimonio que suscribió un contrato de compraventa con una promotora para la adquisición de un inmueble en un complejo turístico en República Dominicana. Los compradores realizaron anticipos superiores a 96,500 euros mediante transferencias bancarias, parte de las cuales fueron depositadas en una cuenta que la promotora mantenía en un banco español. Ante la paralización de la obra, los adquirentes demandaron tanto a la promotora como a la entidad financiera, argumentando que esta última había incumplido la Ley 57/1968, norma que obliga a los bancos a exigir avales o seguros cuando reciben anticipos destinados a viviendas en construcción. El tribunal, sin embargo, determinó que el banco no contaba con elementos razonables para identificar que las transferencias correspondían a anticipos inmobiliarios: la operación carecía de concepto descriptivo y la cuenta de la promotora registraba movimientos de naturaleza diversa, lo que impedía atribuir a la entidad una omisión de control exigible.
Este pronunciamiento se alinea con una jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo, que ha establecido que no corresponde a las entidades financieras ejercer una vigilancia exhaustiva sobre cada ingreso recibido en las cuentas de sus clientes promotores. La responsabilidad bancaria bajo la Ley 57/1968 se activa únicamente cuando existen indicios claros y verificables de que los fondos tienen naturaleza de anticipo para compra de vivienda en construcción. Para estrategas corporativos, asesores legales y profesionales del sector inmobiliario que operan en transacciones transfronterizas, el dictamen refuerza una advertencia de fondo: la protección al comprador no opera de forma automática por el mero hecho de que el depósito se realice en España. Identificar correctamente el concepto de cada transferencia, exigir garantías contractuales explícitas y verificar el marco normativo del país donde se ubica el inmueble son condiciones indispensables para no quedar desprotegido ante el incumplimiento de una promotora extranjera. En un entorno donde la inversión inmobiliaria internacional crece entre el segmento de altos patrimonios latinoamericanos y europeos, este tipo de fallos define el perímetro real —y más estrecho de lo esperado— de la red de seguridad financiera disponible.
