Fondos inmobiliarios no cotizados enfrentan un dilema creciente en su estrategia de diversificación de portafolios. Datos recientes muestran disparidades significativas en el desempeño entre segmentos de activos, particularmente entre propiedades industriales y de oficinas, lo que plantea interrogantes sobre la viabilidad de ciertos segmentos en el contexto actual del mercado inmobiliario estadounidense.
La ocupación de oficinas en nuevas adquisiciones ha alcanzado apenas el 62%, la tasa más baja dentro de portafolios diversificados, mientras que los activos industriales mantienen ocupación del 99% en 40 propiedades. Esta brecha se refleja también en la generación de ingresos: las oficinas contribuyen menos del 1% de los ingresos por renta en los últimos seis meses, comparado con el 31% aportado por el sector industrial. La vivienda multifamiliar lidera con el 55% de los ingresos totales, generando $32.2 millones de $59 millones en ingresos por renta.
Este patrón de desempeño desigual ocurre en un contexto de expansión significativa de portafolios inmobiliarios. Los activos bajo gestión han crecido a 68 propiedades con un valor bruto combinado de $1.75 mil millones, un incremento desde los $1.28 mil millones reportados a cierre del año anterior. Las adiciones durante el segundo trimestre incluyeron $61 millones en adquisiciones de oficinas, además de expansiones en sectores industrial y minorista. Sin embargo, el crecimiento en volumen no se ha traducido en mejora uniforme de rendimientos.
El resto del portafolio muestra ocupación sólida en otros segmentos: propiedades minoristas alcanzan 95%, vivienda multifamiliar con aproximadamente 3,100 unidades mantiene 90%, y propiedades de alquiler unifamiliar presentan 86%. A nivel de ingresos consolidados, el segundo trimestre registró $29.3 millones, más del doble de los $13.2 millones del mismo periodo del año anterior. No obstante, el ingreso neto atribuible a accionistas fue de $1.08 millones, mientras que en el semestre que terminó el 30 de junio, el fondo registró una pérdida neta de $1.69 millones, en contraste con una ganancia de $1.71 millones en el período comparable anterior.
Analistas del sector señalan que los fundamentos inmobiliarios están mejorando en términos generales, con vacancia en descenso durante cuatro trimestres consecutivos y edificios nuevos de alta calidad mostrando rendimiento más sólido. Sin embargo, el desempeño del segmento de oficinas no ha reflejado estas tendencias positivas, sugiriendo que ciertos subsegmentos enfrentan desafíos estructurales más profundos. Este fenómeno refleja una realidad más amplia en el mercado inmobiliario: la divergencia creciente entre activos que se benefician de transformaciones económicas (industrial, logística) y aquellos que enfrentan cambios de demanda secular (oficinas corporativas tradicionales).
