Tres de cada diez viviendas vendidas en España generan pérdidas para el propietario
Vender una vivienda en España no garantiza ganancia. Durante 2024, el 30.1% de las transmisiones de inmuebles residenciales registradas ante el fisco resultaron en pérdidas patrimoniales para sus propietarios, según datos extraídos de las declaraciones del IRPF correspondientes al ejercicio fiscal más reciente. De un total de 379,301 operaciones de compraventa de vivienda habitual —excluidas las vinculadas a actividades económicas y las registradas en País Vasco y Navarra—, 114,011 se cerraron por debajo del precio original de adquisición. Las 265,290 restantes sí generaron un saldo positivo para el vendedor.
El valor medio de transmisión se ubicó en 171,594 euros, frente a un precio de compra original de 133,444 euros, lo que implica una revalorización media del 28.6%. La mediana —indicador más robusto ante valores extremos— sitúa esa brecha en 127,769 euros de venta contra 99,082 euros de adquisición, equivalente a un incremento del 29%. Estos promedios, sin embargo, ocultan una dispersión significativa determinada por el ciclo económico en el que se realizó la compra original. Las viviendas adquiridas entre 1966 y 1980, en plena migración hacia los grandes polos industriales del país, acumularon revalorizaciones medias del 667% al venderse en 2024. Las compradas entre 1981 y 1985 registraron plusvalías del 555%, y las del periodo 1986-1990, del 360%. A medida que las fechas de compra se acercaron al boom del crédito hipotecario, los márgenes se comprimieron: los inmuebles adquiridos entre 1999 y 2005 mostraron un rendimiento medio del 50%.
El dato más revelador para los estrategas del sector es el que corresponde al periodo de la burbuja inmobiliaria: el 55% de las viviendas compradas entre 2006 y 2009 se vendieron en 2024 por debajo de su precio de adquisición. Esta cohorte de compradores —muchos de ellos financiados con hipotecas a tipo variable en el pico del ciclo— sigue absorbiendo las consecuencias de una sobrevaloración que el mercado tardó más de una década en corregir parcialmente. Para los directivos que gestionan carteras de activos inmobiliarios o evalúan estrategias de desinversión, estos datos subrayan que el timing de entrada sigue siendo la variable crítica en el retorno del sector residencial, por encima de la ubicación o las características del inmueble.
