Especulación inmobiliaria y presión fiscal amenazan el acceso a la vivienda urbana
Actualizar valores catastrales y ordenar el crecimiento metropolitano son decisiones técnicas que, mal ejecutadas, pueden convertirse en mecanismos de exclusión social. Ese es el núcleo del debate que se ha intensificado en torno a la planeación urbana de la Ciudad de México y su Zona Metropolitana: cómo crecer sin desplazar, cómo recaudar sin castigar a los más vulnerables y cómo construir sin destruir el tejido ambiental y comunitario que sostiene a las grandes urbes.
Especialistas en derecho a la vivienda señalan que la discusión no debe reducirse a la capacidad de pago de los propietarios ni a las diferencias políticas entre niveles de gobierno. El verdadero debate es sobre el modelo de ciudad que se quiere construir. La Ciudad de México enfrenta presiones simultáneas en movilidad, contaminación, escasez de agua y acceso a servicios públicos, factores que deben integrarse en cualquier política de desarrollo urbano. La revisión de valores catastrales puede ser una herramienta legítima para distribuir con mayor equidad las obligaciones fiscales, siempre que los criterios sean transparentes y consideren la ubicación, el tipo de construcción y las condiciones económicas de cada propietario. Sin esa diferenciación, los ajustes fiscales representan una carga desproporcionada para hogares de ingresos bajos y medios, acelerando el desplazamiento de comunidades que han habitado ciertos barrios durante generaciones.
Desde la perspectiva del ordenamiento territorial, la presencia de terrenos baldíos en zonas urbanas consolidadas representa una oportunidad real para atender la demanda habitacional sin expandirse hacia la periferia. Sin embargo, cualquier intervención sobre esos espacios requiere justificación jurídica clara y comunicación accesible hacia la ciudadanía. Cuando los desarrollos se extienden hacia zonas periféricas, el riesgo es doble: se afectan terrenos comunales, ejidales o indígenas, y se comprometen áreas de recarga hídrica y valor ecológico, agravando los problemas ambientales que ya padecen múltiples comunidades metropolitanas. Según datos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), más del 60% del crecimiento urbano en México durante las últimas dos décadas ocurrió en zonas periféricas con déficit de infraestructura y servicios.
Ampliar la oferta habitacional es una necesidad urgente, pero no equivale simplemente a construir más unidades. Implica garantizar acceso a agua potable, transporte eficiente, infraestructura digital y servicios de salud y educación para todos los habitantes de esos desarrollos. La especulación inmobiliaria, cuando no está regulada, transforma la identidad de los barrios, eleva el costo de vida y expulsa a quienes menos recursos tienen para adaptarse. Organizaciones como ONU-Hábitat han documentado que ciudades que no incorporan mecanismos anticíclicos en su planeación —como zonas de protección comunitaria, subsidios cruzados o captura de plusvalías— terminan reproduciendo las desigualdades que buscan resolver. Para los estrategas corporativos e inversores con posiciones en el sector inmobiliario y de infraestructura urbana, este escenario subraya la importancia de incorporar criterios de impacto social y ambiental en la evaluación de proyectos, no solo como requisito regulatorio, sino como variable de riesgo a largo plazo.
